作者：余飞

01 | 11元买下两室一厅

曾经疯狂一时、席卷南北的海景房，如今基本一片狼藉，其中山东省威海市下辖的乳山市银滩旅游度假区堪称典型，堪称天坑。

近日，多家权威媒体报道，乳山银滩多套二手房在阿里拍卖平台以1元起拍。

根据时代财经披露，11月8日，一女子以11元的价格拍下山东威海乳山一套海景房的消息引发关注。据悉，该套房源位于山东省乳山市，规划为住宅，建筑面积约为42.07㎡，户型为两室一厅一卫，楼层为7层顶楼。

据阿里资产平台信息，此次拍卖不到4分钟便结束了。起始价为1元，封顶价11元，加价幅度为0.01元，出价次数达1001次，吸引了3801人报名，近7万人围观。于11月7日11时03分拍卖结束，拍卖公司为山东赢海拍卖有限公司。

对此，相关人士表示，以1元价起拍，11元封顶的操作方式，主要是为了吸睛引流，相当于广告费一样。

这话不假，从阿里拍卖平台可以看到，这种白菜价的房子，的确只有几套。

但甘愿以白菜价拍卖背后，其实折射出了乳山楼市现状，尤其是银滩这个曾经被爆炒过的风景区海景房，价格跌宕起伏的故事。

02 | 海景房，跌成了故事

去年就有媒体报道，乳山房价跌破千元，几万块钱就能买下一套海景房。

目前，在乳山，尤其是乳山银滩区域，总价在5万元以下的房源并不少。此类房源多数临海而建，面积从10多平方米到50多平方米均有，房龄多在10年以上。

而且，从贝壳找房平台来看，乳山银滩区域单价最低的，只需869元/平方米，而且还只是挂牌价，要有人想买，肯定还能砍掉不少。

这样的价格，简直比鹤岗还鹤岗。

曾几何时，这里的均价曾经高达7500元/平方米，个别房源价格冲破了万元。

乳山的海景房之所以出名，是因为它拥有一条非常美丽的海景线，银滩，此外还有长寿之乡冠名。

海景方面，在开发商添油加醋的炒作下，这条绵延21公里的银滩被称为“天下第一滩”、“中国最美海岸线”、“东方夏威夷”。

长寿方面，在官方描述中，乳山银滩的沙质均为高品位石英砂，沙质细腻、含磁量高，沙滩中二氧化硅含量高达98%以上，是一个天然的疗养院。

在官方宣传语中，银滩是全国最健康长寿的地方之一，90岁老年人随处可见，空气特别清新，更是各类慢性及老年性疾病患者的疗养之地，患皮肤病、哮喘病、心脑血管病、关节类病等人群，到银滩居住后很多都有所好转。

有了“海景”和“长寿”两个噱头，便有了卖点。于是，以这两个噱头为引领的一场造城运动，开始了。

在过去几十年间，乳山银滩拔地而起一栋栋海景房，海景房、养老房、度假房等概念层出不穷。

乳山年鉴显示，2000年-2005年，乳山房地产行业发展迅猛，房地产投资总额从8800万元猛增至7.53亿元。

根据第一财经梳理，最疯狂的时期是2007年~2010年，当时被认为是乳山房地产开发的高峰，这期间乳山房地产竣工总面积高达562万平方米。

然而，大量的海景房建了起来，配套却没有跟上。

无论是交通、商业、教育还是医疗，都少得可怜，医院只有5家，综合性医院1家，中医院1家，专科医院3家，都没有达到三甲水平。

本地人透露，这里没有任何精神生活，没有娱乐活动，没有电影院。

这完全是为了炒作和炒作。这哪是给人建的房子，都是给神仙建的。这样的房子，注定了其结局。

最高峰时期，银滩的均价7500元/平方米，贝壳找房披露的数据，上周银滩成交均价1655元/平方米，跌幅77.9%，膝盖斩。

在银滩开发的同时，全国各地海景房建设如火如荼。惠州的大亚湾、广西的北海都是有名的天坑。

旅游度假、一线海景、阳光浴场、微风拂面、稀缺、升值、惬意休闲、远离喧嚣、回归自然、面朝大海春暖花开……

这些字眼充斥在各大楼盘的宣传海报中。

然而，大多数海景房，除了拥有海景之外，其他都是硬伤。

潮湿注定了海景房无法久住。而且海风对房屋结构的侵蚀，也是一大硬伤。

此外，配套是硬伤。远离了喧嚣，同时也远离了方便。

然而即便如此，在疯狂炒作之下，开发商们根本停不下来，最终造成了海景房泛滥成灾。

之后，便是价格跳水。

上面说到的乳山，价格从高点时期的7500元/平方米跌至如今的1655元/平方米，跌幅77.9%。

广西北海的海景房，价格从2019年的7368.3元/平方米跌至今年年中的4794.5元/平方米，跌幅34.9%。

惠州大亚湾，10月份成交均价8244元/平方米，环比下跌20.2%，同比下跌41.7%。

03 | 这些城市不要碰

银滩楼市给我们的教训是：

对于一个没有经济和人口支撑、没有政策支撑，纯属借概念炒作起来的城市的房子，千万不要碰。

在中国，这样的地方很多，绝不仅仅限于乳山。

曾几何时的各种高铁新城、产业新城等，都是一样的炒作手法。买房人千万要甄别清楚。

还记得当年在央视砸下重金宣传、邀请国内媒体与自媒体远赴海外考察宣传的碧桂园森林城市吗？同样的配方、熟悉的味道。

当时的确吸引了很多国内有钱人去马来西亚伊斯干达特区买房，最终也是打碎了牙往肚子里吞。

在如今的大环境下，买房本就是一件不必着急的事情。

在人口已经转向的大背景下，如果着急，想要买房，认准两条即可，一条是产业，一条是人口。

选择在一个片区买房，首先得看该片区的产业，没有产业，吸引不了人口，支撑不了经济，没有人口和经济，就撑不起楼市。

根据这个逻辑，可以做出的一个判断：大多数三四线城市的房价，将长期低迷下去。

因为大多数三四线城市，没有产业支撑，库存量大，人口又在不断减少。

第一，大多数三四线城市，产业、经济太弱。

中国的城市发展基本都依赖政策，而且过去十几二十年，好的政策都给到了中心城市。更重要的是，像四川、湖北、湖南、安徽、河南、陕西、广西、吉林、黑龙江等省与自治区纷纷开启了强省会模式。

好的产业省会优先，优质的教育、医疗、公共交通等资源，也是省会优先。普通的三四线城市，根本分不到一杯羹。

以四川省来说，省会成都GDP超过两万亿，占四川省GDP的超三分之一，是第二城绵阳的5.7倍。可以说，四川21个城市，其余20个城市都是陪衬成都。

合肥，经济首位度26.9%，也即超过四分之一的GDP被装在了省会合肥。而从老大与老二角度来看，合肥是芜湖的2.7倍。

再以我今年写过的房价跌幅明显的张家口、清远、衡阳来说。

2023年张家口GDP仅为1842.7亿元，位居河北省地级市倒数第一。2021年，还是倒数第三，两年时间里，张家口被衡水、承德超越了。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

2023年，张家口全部工业增加值406.1亿元。这一数据，和全国工业第一城深圳2023年全部工业增加值11818.61相比，零头都不到。

和其省内经济、工业第一城唐山相比，同样没法比。唐山2023年工业增加值数据未公布，2022年为4500.1亿元，张家口的工业实力不足唐山的十分之一。

清远方面，同样如此。

2023年，清远GDP仅为2120.19亿元，位居广东21个城市第14位。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

产业实力上，2023年清远的全部工业增加值为706.73亿元。

工业第一城市深圳，2023年规模以上工业增加值11818.61亿元。其所依仗的大哥广州，2023年规模以上工业增加值5145.89亿元。

衡阳虽然是湖南省的省域副中心，但其工业实力与长沙相差甚远。

根据湖南省统计局披露的2023年统计年鉴来看，2022年衡阳的规模以上工业营业收入只有2042.71亿元，只有长沙的四分之一不到。

来源：湖南省统计局

长沙8688.27亿元的规模以上工业营业收入，相比于其他中心城市，已经相当弱了。

2023年工业第一城深圳的规模以上营业收入高达4.85万亿元，排名第十的天津也有2.4万亿元。

长沙相比只有天津的三分之一多些。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

相比于工业已经不强的长沙，衡阳都只有长沙的四分之一不到，其工业实力不言自明。

第二，大多数三四线城市，人口在减少。

目前，公布2023年常住人口数据的城市有296个城市（直辖市、副省级城市、地级市、自治州、盟），其中115个增加，5个持平，176个减少。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

去年本号也做过梳理工作，去年的结果是有268个城市公布了2022年常住人口数据，其中143个城市人口在减少，2个持平，121个在增加。

两相对比可以发现，人口减少城市在进一步增加，人口增加的城市则在进一步减少。趋势很明显。

事实上，在人口红利周期中，不少三四线城市就因为快速城市化而减少。现如今，随着全国人口减少，三四线城市的人口减少广度与深度，都在上升。

从上面的数据图可以看到，衡阳的人口减少量位居全国前列。

2019年衡阳常住人口730.06万人，2020年第七次人口普查的数据为664.52万人，一年减少了65.54万人。

一年减少这么多人，主要是因为人口被挤了水分。一般年份的人口统计，都是抽样调查，而普查年份，是全范围调查。

制图：城市财经；数据：衡阳市统计局

2023年，衡阳常住人口649.7万人，相比于2019年的730.06万人，减少了80.36万人。

张家口也一样，七普数据显示，2010年至2020年十年间，张家口常住人口减少了22.66万人。过去三年仍在减少，2022年减少了2.47万人，2023年减少了2.45万人。

产业与经济羸弱、人口不断减少，库存没法消化，这个结该怎么解？

貌似无解。

这是引发海景房和三四线城市房价持续下跌的根本逻辑，也是未来将持续低迷的根本逻辑。