2017年7月14日，深圳，一场财务联合行动落槌。万科牵头，厚朴、高瓴、中银投紧随，出资合计790亿元人民币，收购新加坡物流巨头普洛斯。

这不是地产公司单打独斗，而是中国资本整装出海的重磅出手。当时市场一片哗然：一群“盖楼的”怎么盯上了仓库？

如今8年过去，普洛斯年利润达12.79亿美元，万科持股21.4%，对应利润折算超过19亿人民币。这笔账不仅赚了，还跑赢了多数传统项目。这场交易，到底怎么做成的？又凭什么赚到今天？

790亿不是“冲动型购物”，而是重构产业版图的计划内战役

2017年7月14日，万科发布公告称，与厚朴、高瓴、中银投组成财团，合资收购普洛斯100%股份，交易金额达790亿元人民币，是当时亚洲历史最大私募并购案之一。其中，万科出资170亿元，占股21.4%，位列第一大股东。

很多人一开始没看懂。普洛斯不是地产业，而是物流地产运营商，总部设在新加坡，管理着全球超117座城市的物流资产，总面积达5500万平方米，其中中国是其最大市场，占比达50%。收购完成后，普洛斯从新交所退市，时间截止为2018年4月14日前。

彼时的万科，已经意识到住宅市场逐步进入天花板，亟需寻找第二曲线。“城市配套服务商”的概念，在万科内部早已提出。但服务不能光靠物业与商业，物流地产这一块“看不见的基础设施”必须由自己掌控。

看中普洛斯的逻辑很直接：第一，物流仓储设施是核心资产；第二，其管理平台拥有成熟的基金机制，具备资产证券化能力；第三，其客户基础广泛，涵盖京东、顺丰、阿里、宝洁、联合利华等，是连接消费产业链的“端口资产”。

更重要的是，中国物流地产市场彼时正处于高速成长期。2016年，中国快递量达312.8亿件，同比增长51.4%，70%来自电商；仓储投资规模达6808亿元，年均复合增长18.7%。市场在扩容，缺的是组织者。

所以，万科没有“买仓库”，而是拿下了一套可规模化复制的资产管理逻辑，和一张通向全球资产配置舞台的门票。这场交易，是一场对未来产业布局的精算投资。

8年回本近半，普洛斯年年分红，万科越赚越稳

2024年，普洛斯年利润为12.79亿美元。万科作为其第一大股东，按21.4%股份分成，对应收益折合人民币超过19亿元。对比当初的170亿投入，8年拿回近一半，年化回报率超过11%。更关键的是，这笔收益是稳定的、可持续的、且不依赖楼市波动。

这并非单纯靠资产升值获得的收益，而是普洛斯成熟基金平台带来的现金流红利。其内部运营已高度金融化，基金平台模式带来300-500个基点的收益提升。万科不用盖一砖一瓦，就能按季度收红，是典型的“股东收入型利润”。

与传统住宅项目一次性交付、回款压力大不同，物流地产属于“长尾资产”——租金稳定，客户粘性高，回报周期长。普洛斯客户平均续租率超过90%，主要仓储地段集中在环渤海、长三角、珠三角等物流核心带，与万科在地资源高度重合。

收购普洛斯后，万科的物流业务迅速扩大，在北京、上海、广州、成都、武汉等地实现仓储资产网络化布局。与此同时，普洛斯与万科旗下印力商业客户系统实现互通，强化了万科在城市运营中的底层能力。

从战略视角看，这场交易不仅带来了利润，更为万科构建了抗周期资产体系。在2021-2023年房地产市场波动中，物流资产成为现金流的稳定来源，为公司整体抗风险能力提供了有力支撑。

这类资产长期可打包进REITs，具备资本市场退出通道。虽然普洛斯目前仍为私有结构，但其内部多个项目已在为REITs发行做准备，一旦进入公募市场，万科将有望实现股权溢价退出。

买得稳、分得准、退得动，这是这笔交易的真实底层逻辑。

行业改写，从“造房”变成“造系统”，物流地产全面重塑游戏规则

收购完成后，2018年普洛斯正式退市，退出新交所。这一年，中国物流地产的格局被彻底改写。原本“百花齐放”的本土物流玩家，如宝湾、宇培、丰树、京东物流，面对普洛斯的“巨无霸身位”被迫边缘化。

市场话语权出现重构。普洛斯占据的核心仓储资源，覆盖50余个城市的一级物流节点，标准化仓储设施远超行业平均。同时，凭借基金平台，普洛斯可以“轻资产运营”，快速放大资产规模。本土对手仍停留在“开发+招商”阶段，融资能力与资源整合能力落后至少三年。

这场交易不仅改写了对手，还重构了行业模式。从“拼地价”到“拼网络、拼资金、拼运营”，物流地产真正从“建仓储”升级为“造系统”。普洛斯的运营平台，具备从土地拿取、设计建造、租赁招商、基金打包、资产退出的完整闭环，这正是万科亟需引入的能力。

政策层面也迎来强助攻。“双循环”战略提出后，政府明确加强物流基础设施建设，普洛斯的城市仓与枢纽仓直接对接国家区域协调发展战略。例如在京津冀、长三角等区域，普洛斯成为首批参与“智慧物流基地”项目的企业之一。

从财报角度看，普洛斯稳定分红为万科提供了长期的利润底座，在万科财务中已成为战略级板块。

更关键的是，这一收购案改变了外界对万科的定位——从单一房企向城市服务平台转型具备说服力。

这笔交易，是一场“时间的朋友型并购”。它通过主动控制上游资产资源，在传统地产困境中找到新的现金流入口，在国际化背景下建立底层系统能力，为未来10年预留空间。

参考资料：

传万科拟出售普洛斯股权，曾157亿购入.观风闻.2024-04-20.

万科790亿收购普洛斯 中国物流地产行业能否掀起惊涛骇浪.前瞻经济学人.2017-07-20.

万科170亿领衔收购普洛斯：房地产之外的“野心”.21世纪经济报道.2017-07-15.

万科收购物流巨头普洛斯的商业逻辑.中国产经新闻报.2017-07-18.

万科入股的普洛斯占21%+，24年普洛斯利润12.79美刀，属于万科的利润合人民币19亿+.雪球网.2025-05-27.