朋友们，夏天的西瓜甜，但最近楼市的瓜，却让人越吃越皱眉头

一边是房企又爆雷了，一边是业主退房胜诉了

这两个消息凑在一起，像一面镜子，照出了楼市最真实的模样：以前房企玩的“高杠杆游戏”，现在终于轮到自己买单了

以前购房者吃的“烂尾亏”，现在终于有了点说理的地方

6月23日，港龙中国地产的公告，把“房企爆雷”的话题又拉回了公众视野——这家苏系房企，欠了858万美元的利息没还，宽限期过了也没动静，直接违约了。

其实，港龙的爆雷，早有预兆：

1. 高杠杆拿地，把自己逼上绝路。2020年上市后，港龙像疯了一样拿地，一年花了211.5亿，买了21宗地，多宗地块溢价率超90%。比如在苏州，它拿的一块地，楼面价比周边房价还高，当时以为“房价会涨”，结果现在房价跌了，这些地全成了“亏损包袱”。

2. 债务像大山，压得喘不过气。截至2024年末，港龙的流动负债占比88%，达133.5亿，而账面现金只有2.66亿——现金短债比低至0.09，相当于手里有1块钱，要还11块钱的债。

3. 销售回款断了，彻底没了回血能力。2024年，港龙的营收暴跌53%，净亏损6.58亿。以前卖房子是“印钞机”，现在卖不动了，连利息都还不上。

港龙的故事，其实是很多房企的缩影：以前靠高杠杆“赚快钱”，以为房价会一直涨，结果泡沫破了，自己先栽了。

就像有人借了100万去炒股，以为能翻倍，结果亏得精光，连本金都还不上。

如果说港龙的爆雷是“房企自食其果”，那泰禾中央广场业主的胜诉，就是“购房者的胜利”。

珠海的一位业主，买了泰禾的房子，结果项目停工，逾期没交房。他把开发商告上法院，法院判了：解除购房合同和房贷合同，开发商退还首付、维修基金、已还房贷本金等130多万，未还清的房贷本息由开发商负责。

更关键的是，这不是个例——连云港也有类似判决。以前，烂尾房的解决办法，要么等“白衣骑士”接盘，要么购房者自己扛；现在，法院终于站出来，给了购房者一个“说法”。

这背后的逻辑，其实是楼市供需关系变了：以前是“卖方市场”，房企说啥就是啥；现在是“买方市场”，购房者有了话语权就像菜市场，以前菜少，卖菜的喊价高，现在菜多了，买菜的可以挑挑拣拣，还能讲价。

为什么会有这么多烂尾房？为什么购房者要承担“首付没了+房贷要还”的双重痛苦？

根源就在预售制。

预售制是啥？就是房企拿了地，盖到一半就能卖房子，收了购房者的首付和房贷，再去盖房子。

这相当于“空手套白狼”——房企用购房者的钱，去赚自己的利润，而风险全转嫁到购房者身上。

比如泰禾的业主，付了首付，贷了款，结果房子烂尾了，首付没了，还要每月还房贷，甚至征信变黑户。

而房企呢？早就把钱挪去拿地或者挥霍了，等到资金链断了，拍屁股走人，留下购房者哭天喊地。

现在，法院支持退房，其实是在“纠正”预售制的不公。但更根本的解决办法，是取消预售制，推行现房销售——房子盖好了，验收合格了，再卖给购房者。这样，房企再也不能“玩杠杆”，购房者也不用担惊受怕。

朋友们，港龙的爆雷和业主的胜诉，其实是楼市“去泡沫”的必然结果。

高杠杆的游戏，总有结束的一天；不公的制度，总有被纠正的一天。

对于房企来说，以前靠“拿地-融资-卖房”的模式，已经走不通了，必须回归“造好房子”的本质；

对于购房者来说，以前“买了就涨”的时代，已经过去了，买房要更谨慎，把“债务风险”放在第一位；

对于政府来说，预售制的改革，已经刻不容缓，必须让楼市回归“居住属性”。

最后想问大家：如果是你，买了烂尾房，会怎么办？你觉得，预售制该取消吗？

欢迎在评论区聊聊你的看法——毕竟，楼市的未来，不是房企说了算，而是我们每个购房者说了算。


                                        
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